Placement patrimonial
Le Cèdre en placement LMNP.
Neuf, livraison T1 2028, TVA récupérable sous conditions, amortissement comptable. Les cinq lots se prêtent à une exploitation locative meublée de courte ou longue durée sur une adresse lacustre sans équivalent dans le secteur neuf.
Régime LMNP — quatre leviers
Amortissement du bien
En LMNP régime réel, le bâti s'amortit sur 25 à 40 ans selon les composants (structure, toiture, menuiseries), le mobilier sur 5 à 10 ans. Les revenus locatifs sont souvent nuls fiscalement pendant toute la phase d'amortissement.
Récupération de TVA
L'achat neuf en VEFA ouvre droit au remboursement de la TVA (20 %) sous condition d'exploitation para-hôtelière (accueil, nettoyage, linge, petit-déjeuner : 3 services sur 4 minimum). Période de régularisation : 20 ans. Sur un lot à 1 190 000 TTC, cela représente près de 200 000 euros récupérés.
Revenus non fiscalisés
Sous le régime réel, les charges (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, frais de gestion, amortissements) viennent s'imputer sur les revenus. Le résultat imposable est souvent nul ou déficitaire reportable.
Adresse patrimoniale stable
Lac du Bourget : premier lac naturel de France. Marché locatif saisonnier solide (thermalisme Aix, ski alentour, cyclisme). Pas de dépréciation d'usage : valeur portée par la rareté foncière du bord de lac.
Simulation indicative — rendements bruts
| Lot | Type | Surface | Prix TTC | Saisonnier 24 sem. / an | Rendement brut | Longue durée /mois | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A03 | Le Pied-à-TerreT2 | 46.9 m² | 410 000 € | ~12 720 €530 €/sem. | 3.1 % | ~800 €9 600 €/an | 2.3 % |
| A01 | Le Plain-PiedT3 | 92.9 m² | 840 000 € | ~21 000 €875 €/sem. | 2.5 % | ~1 580 €18 960 €/an | 2.3 % |
| A02 | La Résidence FamilialeT4 | 130.3 m² | 1 190 000 € | ~31 200 €1 300 €/sem. | 2.6 % | ~2 340 €28 080 €/an | 2.4 % |
| A11 | L'Appartement SignatureT3 | 85.9 m² | 850 000 € | ~23 400 €975 €/sem. | 2.8 % | ~1 630 €19 560 €/an | 2.3 % |
| A12/21 | Le DuplexT4 duplex | 167 m² | 1 649 000 € | ~46 800 €1 950 €/sem. | 2.8 % | ~3 340 €40 080 €/an | 2.4 % |
Le Pied-à-Terre
T2 · 46.9 m²
Saisonnier
3.1 %
~12 720 €/an
Longue durée
2.3 %
~800 €/mois
Le Plain-Pied
T3 · 92.9 m²
Saisonnier
2.5 %
~21 000 €/an
Longue durée
2.3 %
~1 580 €/mois
La Résidence Familiale
T4 · 130.3 m²
Saisonnier
2.6 %
~31 200 €/an
Longue durée
2.4 %
~2 340 €/mois
L'Appartement Signature
T3 · 85.9 m²
Saisonnier
2.8 %
~23 400 €/an
Longue durée
2.3 %
~1 630 €/mois
Le Duplex
T4 duplex · 167 m²
Saisonnier
2.8 %
~46 800 €/an
Longue durée
2.4 %
~3 340 €/mois
Estimations indicatives établies sur la base du marché locatif lacustre 2025-2026 (Aix-les-Bains, rive ouest du Bourget). Taux d'occupation saisonnier retenu : 24 semaines par an (estimation médiane, non garantie). Rendements bruts avant charges, frais de gestion et fiscalité. À valider avec votre conseiller fiscal et votre gestionnaire locatif avant toute décision d'investissement.
Simulateur — ajustez votre scénario
Choisir un lot
Le Pied-à-Terre
T2 · 46,9 m² · 410 000 € TTC
Occupation saisonnière
24sem. / an
Saisonnier
530 €/sem.
~12 720 €
/ an
3.1 %
rendement brut
Longue durée
800 €/mois
~9 600 €
/ an
2.3 %
rendement brut
Retour cumulé estimé sur 10 ans — scénario longue durée
Estimations indicatives. Loyers : base longue durée, hors charges et frais de gestion. TVA : option para-hôtelier non incluse par défaut — conditions strictes (3/4 services, engagement 20 ans, expert-comptable). Économie fiscale calculée sur TMI 30 %, amortissement bâti linéaire sur 25 ans — à valider avec un expert-comptable spécialisé LMNP.
TVA récupérable
20 %
Du prix TTC, récupérables sous condition d'exploitation para-hôtelière (20 ans). Nécessite un expert-comptable.
Durée d'amortissement
25–40 ans
Bâti selon composants. Mobilier : 5–10 ans. Approche par composants obligatoire en régime réel.
Déficit reportable
Sans limite
En LMNP réel, le déficit BIC est reportable indéfiniment sur les revenus de même nature.
Comparatif marché lacustre 2026
Une adresse lacustre positionnée en entrée de fourchette du neuf comparable à Aix-les-Bains.
Marché de référence
8 759 à 13 990 €/m²
Nouveaux Thermes, Aix-les-Bains 2026
Le Cèdre — entrée
8 742 €/m²
Lot A03, T2, rez-de-jardin
Le Cèdre — médian
9 042 à 9 895 €/m²
Lots A01, A02, A11, A12/21
Appréciation du capital — Aix-les-Bains, appartements anciens
+56 %
Sur dix ans, le marché des appartements anciens à Aix-les-Bains est passé de 2 672 à 4 159 €/m², soit une appréciation de 56 %.
Sur la rive ouest du Bourget, aucun programme neuf n’a été livré depuis plus de dix ans. La rareté foncière structure le prix à la hausse indépendamment du cycle.
Source : transactions DVF (données valeurs foncières), marché ancien Aix-les-Bains 73100. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Positionnement patrimonial — comparatif
| Placement | Rendement | TVA récup. | Amortissement | Capital |
|---|---|---|---|---|
| Livret A | 2,4 % | — | — | — |
| Assurance-vie fonds € | 2,5 – 3,0 % | — | — | Partiel |
| SCPI | 4,0 – 5,0 % | — | — | Partiel |
| Le Cèdre — LMNP | 2,3 % brut + levier fiscal | Oui (20 %) | Oui (25 ans) | Adresse rare |
Le rendement locatif brut seul ne reflète pas le retour total. L’avantage fiscal (TVA + amortissement) et la rareté de l’adresse constituent l’essentiel de la thèse patrimoniale.
Vingt minutes pour qualifier le lot qui correspond à votre stratégie.
Alexis répond directement. Lot disponible, livraison T1 2028.